Türkiye'nin bir deprem ülkesi olduğu gerçeği, kentsel dönüşümü zorunlu kılmaktadır. 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" bu sürecin yasal temelini oluşturur. Kentsel dönüşümün ilk ve en kritik adımı "Riskli Yapı Tespiti"dir.
Özellikle İstanbul'un Bakırköy, Bahçelievler, Avcılar ve Küçükçekmece gibi eski yapı stoğunun fazla olduğu ilçelerde bu süreç hızla ilerlemektedir. Peki, binanız riskli yapı ilan edilirse haklarınız nelerdir ve bu karara itiraz edebilir misiniz?
Riskli Yapı Nedir ve Nasıl Tespit Edilir?
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan yapı demektir. Bu tespit, masrafları kat malikleri tarafından karşılanmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış firmalarca yapılır.
Kat maliklerinden sadece bir kişinin başvurusu bile tespitin yapılması için yeterlidir. Tüm maliklerin onayı gerekmez.
Tespit Sonrası Süreç: Tebligat ve Şerh
Tespit yapılıp rapor hazırlandıktan sonra, bu rapor ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne sunulur. Müdürlük raporu onaylarsa, ilgili tapu müdürlüğüne binanın "riskli yapı" olduğuna dair şerh konulması için yazı yazar. Tapu müdürlüğü, tüm kat maliklerine bu durumu resmi bir tebligatla bildirir.
En Kritik Aşama: Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Kat malikleri, tapudan kendilerine gelen tebligatı aldıkları tarihten itibaren 15 GÜN İÇİNDE bu karara itiraz etme hakkına sahiptir. Bu süre hak düşürücüdür ve itiraz edilmezse rapor kesinleşir.
İtiraz Nereye ve Nasıl Yapılır?
- İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne bir dilekçe ile yapılır.
- Müdürlük, itirazı değerlendirmek üzere üniversitelerden, meslek odalarından ve bakanlık yetkililerinden oluşan bir "Teknik Heyet" kurar.
- Bu heyet, binayı ve raporu yeniden inceler. Heyetin vereceği karar kesindir.
İtiraz Reddedilirse Ne Olur? (Yıkım Süreci)
İtiraz reddedilirse veya 15 gün içinde itiraz edilmezse rapor kesinleşir. İdare, kat maliklerine binayı yıkmaları için 60 günden az olmamak üzere bir süre verir. Bu süre içinde yıkım gerçekleşmezse, idare (belediye veya bakanlık) yıkımı kendi yapar veya yaptırır.
Kentsel Dönüşüm Avukatının Rolü
Kentsel dönüşüm süreci, sadece teknik değil, aynı zamanda mülkiyet hukuku, idare hukuku ve borçlar hukukunu (müteahhit sözleşmeleri) ilgilendiren karmaşık bir yapıdadır.
CM Hukuk ve Danışmanlık olarak; riskli yapı tespiti süreçleri, 15 günlük itiraz sürelerinin takibi, kat malikleri toplantılarının organize edilmesi (2/3 çoğunlukla karar alma), müteahhit firmalarla yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve denetlenmesi konularında hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.